随着房产新政以及相关细则的出台，国家着手解决人们自住需求，打击住宅投机炒作的调控出发点已十分明确。于是，不少人把目光转向商铺，“一铺养三代”的观念至今仍被不少人津津乐道。那么福州的商业地产现状如何？连日来笔者对此进行了一番调查采访。
    人均商业面积1.8平方米

　　福州是全国著名的商贸城市，为了解目前福州商业物业的发展情况，昨日笔者驱车对城市几条主干道走了一趟，发现正在招商和已进入建设阶段的商业地产还真不少。以福州生活型干道八一七路为例，沿着八一七路南下，在南门兜附近，冠亚广场、东兴南门广场、华辰茶亭街项目相互呼应，这三个已经动工商业广场广告牌子都相当的醒目，前者拟建成10.5万平方米的购物广场，而后者的商业面积则为4000多平方米，茶亭商业街地上商业面积12.26万平方米。

    再往南走到了台江中亭街，这里将崛起福州乃至全省最大的商业街群，其中人气渐旺的中亭街面积25万平方米，如今招商完成90%%以上；在建的华辰天华步行街商业面积将达到28万平方米；再加上安平商贸城、元洪城、步行街以及旧的台江农贸市场，台江中亭街一带的商业总面积将达到80万平方米。此后从台江区政府得到证实，作为台江三大商贸圈的核心，以中亭街为核心的中部商圈的面积确实将达到80万平方米左右。

    随后笔者又来到了工业路，商业总面积达21万平方米的宝龙广场已经正式营业，而紧接着距其不远的万象商业广场商业面积则达到9万平方米。

    此外，在福新路、东区现代城、华林路、津泰路、中洲岛等也有不少商业物业，据不完全统计，在福州仅上述街区已建成正在招商或在建的商业物业面积将达160万平方米以上，加上其他地区的商业物业面积，总面积超过300万平方米，按福州目前的常住人口量164万计，人均商业面积将达1.8平方米左右。

    另从福州市有关部门了解到，几年来，因为相继建设了大量商业用房，目前福州的商业用房空置较多，截至2006年底，商业营业用房空置面积为30多万平方米，占商品房空置面积的三成左右，同比增长15％。显然福州的现状不容乐观，目前有一批商场店面空置未售或售后未用，如金山生活区、光明港小区、鼓山新区配套商业等。这些空置未用的商业用房，短期内找不到很好的出路。

    福州商业地产发展要迈“三道坎”

    定位坎

    在台江一商业物业，从最初的某某风情一条街，到CEPA城，到皮具一条街，而现在又传出要改为其他的了，短短两三年定位改了4次，几乎是一年一定位，尽管社区的住宅早已交房入住，而该商业配套却迟迟不能开业。

    其实，当前面临定位坎的商场并非台江的这一家，位于五一广场边的正大广场商场定位同样几经周折，从最初的主题商场到SHP鄄PINGMALL，到福州首个CEPA城，到名店城，最后为时尚主题购物中心，也同样是好事多磨。对此，正大集团有关人士坦言，这肯定是要有个过程，其实前面的几个都只是想法而已，比如CEPA城，当初政府有这个意向，作为商家当然也愿意配合，结果做不起来主要是货源和时机的问题，他们物业是没有问题的。现在集团经过充分的考虑最终确定定位为时尚主题购物中心，突破传统的商业模式，实施只租不售、统一规划、统一管理的模式，给入驻商家充分的经营处方权，在品牌档次和业态搭配上，以主题式购物模式对商场进行规划，给每个楼层都做了主题定义，产品分类明晰。目前吸引了众多知名品牌的入驻。

    说到商业地产的定位，在福州不能不说到中洲岛，从最初的中国第一步行旅游观光购物岛到CEPA零关税购物一条街，到现在小商品城的定位，中洲岛同样成为业界广泛关注的一个商业地产的焦点。对于个中原因，中洲岛实业有限公司有关负责人表示，中洲岛的总体定位并没有多大的改变，局部调整是正常的。

    招商坎

    如果说，定位是商业地产要跨的第一道坎的话，那么，招商则将是商业地产要跨的第二道坎，而且如果这道坎跨不过去的话，那么前面的一道坎则要重新再跨。

    福州中亭街例子很好地说明了这一问题。中亭街最初的定位非常高，不仅号称东亚第一室内步行街，同时相当的国际化，既有韩国城、香港城，还有泰国商品一条街等，但由于招商招不起来，结果定位也不断在调整。“像韩国城，当时我们也引进了韩国商人，但最后因招不到商，只好作罢。”对中亭街定位调整，中亭街管理中心有关负责人并不忌讳，他表示这是市场的使然，只有把定位与实际情况相结合，这种定位才具有可操作性。他说，经过两三年的努力，中亭街现在的招商已接近完成，初步形成了服装、家具、家用电器三大主导业类为主，针织内衣、珠宝首饰等其他业类为辅的中亭街商贸业态，其中服装市场面积达10万平方米，占整个中亭街商业面积的50%%左右，其次为家具业以及与其相配套的家私用品和床上用品，面积达4万平方米，再次就是家电进驻，估计在2万平方米以上。“中亭街现在是人气有了，商家也有了，但仍然是处于一个磨合期。”这位负责人对中亭街目前取得的招商成绩显得很冷静。在谈到招商最大的感想，他坦言难度很大，“可以说，为了放水养鱼培育市场，我们推出了很多的优惠措施，免、减等很多方法都用过，同时加大宣传力度，配合厂家做活动，本来很多都是商家的事，但我们把它当作我们自己的事进行操作，目的是让商家进来做大做强。”他说，“填满不是目的，填实才是Z6尊龙凯时目的，说到底只有让商家挣钱，才是Z6尊龙凯时愿望。”

    然而，有市场人士认为，尽管目前招商形势不错，但如何整合和提高商家的含金量，这将再次对中亭街招商提出新的挑战。

    规划坎

    定位与招商是商家面临的内部问题，而且是个案；可规划则是福州商业地产面临的共同问题。省经贸委有关专家直言，福州商业地产发展遭遇“瓶颈”中，缺乏统一规划是一大因素。

    对于目前福州市商业地产的发展现状，这位专家指出，目前在福州的商业地产商对各类的商业地产开发有点“过热”，甚至认为是已经到了“莺歌燕舞”的状态，实际上，相当多的投资商正在面临着招商难的问题，而缺乏统一规划是一大因素。

    “对于核心商圈来说，商业地产的发展还好理解一些，而目前福州一些相当大型的商业广场，定位为shoppingmall，由于其建设地都不是福州市的商业繁华地带，是独立单设的一个大面积的购物中心，今后会怎样发展，目前尚难定论。”这位专家表示出了些许的担忧。他说，实际上，在福州的一些商业地产，已经出现了一面热一面冷的情况，沿街店面看起来都挺不错，商业繁荣，人来人往，而背街一面却出现截然不同的境况，店铺出现大量的闲置，暂且不论其定位发展，能把店铺招满就不错了。

    他指出，目前福州一些开发的商业地产项目，虽然地处繁华地段，但受交通等因素的制约，很难按投资商原来的设想，带来巨大的人流和商机，将在很大程度上制约商业地产的发展。此外，在一些地方，行政干预的力度过大，也对商业地产的发展产生不良影响。

    他表示，各地商业网点发展的现状已经引起有关部门关注。商务部几次发出通知，要求各地对大型商业网点进行调查。调查的重点就在建筑面积、建设投资总额、资金来源、开业情况、经营情况、是否享受优惠政策、是否符合商业网点规划等情况。因此，“规划坎”能否迈过，对福州商业地产来说将是个考验。

    对于商业地产的规划问题，福州市土地发展中心有关负责人表示，商业地产不仅要有规划，同时还要让商家提早介入。他说，现在福州的相当多的出让地块都规划有商业用房部分，但这种规划只是对面积指标上的安排，而对具体的用途就无法顾及了，这导致的后果是不少开发商拿了地，在对商业部分的规划上伤透脑筋，出现规划不当的情况大有人在；另一方面，从商家来说，由于不知道具体的一些建设信息，虽然对某一区域的布点很感兴趣，但结果往往找了很多楼盘却找不到自己合适的物业。如果，商家能与开发商联合开发提前介入，从规划到设计就量体裁衣，就是最佳的选择，但目前大家的信息就是不对称。这也成了政府方面较为头痛的事。

    对此，Z6尊龙凯时超市有关负责人颇为认同，他告诉笔者，他们进入金山新区和鼓山新区是必然的事，但由于一直找不到合适的物业，布点的事也就一拖再拖。而当他们得知金山将拍卖一块地做超市用地时就直接买地，自己建超市。“这样可以根据自己的需要进行商场的布局，这也是Z6尊龙凯时首次买地自己建超市。”他说。

    “三管齐下”促发展

    商业地产发展应引入听证制度

    对商业地产的发展，业内专家指出，今后福州建大型商业设施必须举行听证，倾听社会各方面的意见，此举将对福州大型商业设施的建设以及规范发展起到积极的影响。

    据介绍，根据前不久国家商务部印发的《全国商品市场体系建设纲要》规定，地级以上城市要制定和完善商业网点规划，规范商业设施建设、开业程序，大型商业设施建设应进行听证，避免重复建设。同时，商务主管部门要结合城市商业网点规划，对流通设施的总量、布局结构和市场需求进行全面调查，并建立商业资源信息系统，为加强商品市场建设的科学管理提供依据。

    “订单商业”将成时尚

    至于今后榕城商业地产的发展，除了应启动的听证制度外，省经贸委有关专家指出，商业地产的发展与商业经销商相结合是一个很好的尝试，国内已经有人将其称为“订单商业”，尽管二者在信息方面尚存在难以很好衔接的问题，但福州已经出现了一个好的发展例子。省商业集团与北京东方家园集团合资，动工建设数万平方米的省商业物流中心，既保证了商家的入驻，又解决了数年内该区域商业地产的发展问题。

    他认为，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。当然商业地产的前期市场调研和策划也很必要。

    加强规划是关键

    “减少政府行为对商业地产的影响，也是影响今后商业地产发展壮大的一个重要因素。”福建师大城市规划专家郑训忠教授认为，政府部门应加强对商业设施建设的规范引导，避免重复建设。目前福州市城市商业网点规划已经出台，这对于商业地产及商业设施今后的布局和规范将起到积极的促进作用，“但关键还要看执行情况如何”。